案例：4個(gè)案例看懂房貸利息、受贈(zèng)房屋、轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋等個(gè)稅問(wèn)題如何處理
2021-05-26 17:06:10
房子與我們每個(gè)人的生活息息相關(guān)，新個(gè)稅法實(shí)施后首套住房貸款利息支出每月可按照1000元標(biāo)準(zhǔn)定額扣除，那么，首套住房貸款利息支出判斷標(biāo)準(zhǔn)是什么?個(gè)人無(wú)償取得父母或者朋友贈(zèng)送的房屋是否需要繳納個(gè)稅?取得無(wú)償贈(zèng)送的房屋再轉(zhuǎn)讓出售是否需要繳納個(gè)稅?今天，小編與您一起聊聊上述話(huà)題。
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一、住房貸款利息支出個(gè)稅扣除問(wèn)題
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案例1
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張某曾于2017年以全款的方式購(gòu)置一套住宅A，2019年1月又與甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂購(gòu)房合同購(gòu)置一套住宅B，其采取的貸款方式為商業(yè)銀行貸款，2019年3月起開(kāi)始支付住房貸款利息，每月發(fā)生的住房貸款利息共計(jì)4000元。那么，購(gòu)置的住宅B不是張某購(gòu)置的首套房，其發(fā)生的住房貸款利息支出能否作為首套住房貸款的利息?
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根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除暫行辦法的通知》(國(guó)發(fā)〔2018〕41號(hào) )、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除操作辦法(試行)>的公告》 (國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第60號(hào))相關(guān)規(guī)定：
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個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除中的住房貸款利息是指納稅人本人或其配偶單獨(dú)或共同使用商業(yè)銀行或住房公積金個(gè)人住房貸款為本人或其配偶購(gòu)買(mǎi)中國(guó)境內(nèi)住房，發(fā)生的首套住房貸款利息支出。
因張某購(gòu)置住宅A時(shí)是以全款購(gòu)買(mǎi)的，未發(fā)生住房貸款利息支出，因此，購(gòu)置住宅B發(fā)生的住房貸款支出應(yīng)作為首套住房貸款利息支出享受個(gè)稅扣除優(yōu)惠。那么，在個(gè)稅扣除方面，張某應(yīng)注意哪些問(wèn)題呢?
納稅人在實(shí)際發(fā)生貸款利息的年度，按照每月1000元標(biāo)準(zhǔn)定額扣除，且只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。
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同時(shí)，針對(duì)住房貸款利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除還應(yīng)注意以下兩點(diǎn)問(wèn)題：
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1.住房貸款利息，為貸款合同約定開(kāi)始還款的當(dāng)月至貸款全部歸還或貸款合同終止的當(dāng)月，扣除期限最長(zhǎng)不得超過(guò)240個(gè)月。
2.納稅人享受住房貸款利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除，應(yīng)當(dāng)填報(bào)住房權(quán)屬信息、住房坐落地址、貸款方式、貸款銀行、貸款合同編號(hào)、貸款期限、首次還款日期等信息;納稅人有配偶的，填寫(xiě)配偶姓名、身份證件類(lèi)型及號(hào)碼。
需要留存?zhèn)洳橘Y料包括住房貸款合同、貸款還款支出憑證等資料。
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二、受贈(zèng)房屋的個(gè)人所得稅處理問(wèn)題
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案例2
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2019年4月，張某的好友王某將其名下的一套房屋無(wú)償贈(zèng)送給了張某，雙方簽訂了房屋贈(zèng)與合同。合同上標(biāo)明贈(zèng)與房屋的價(jià)值為80萬(wàn)元。已知該房屋是王某于2005年購(gòu)置所得，購(gòu)置時(shí)發(fā)生購(gòu)房支出共計(jì)60萬(wàn)元。因近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，該房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為120萬(wàn)元。在辦理受贈(zèng)房屋的手續(xù)過(guò)程中，張某共計(jì)發(fā)生相關(guān)稅費(fèi)支出5萬(wàn)元。
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問(wèn)題1.張某無(wú)償受贈(zèng)房屋的行為是否需要繳納個(gè)人所得稅?
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問(wèn)題2.若需要繳納，張某受贈(zèng)房屋涉及的個(gè)人所得稅的應(yīng)納稅所得額如何計(jì)算?
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針對(duì)問(wèn)題1：
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根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào))第二條、第五條規(guī)定：
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自2019年1月1日起，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)收入，按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。
因此，張某無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)收入，應(yīng)按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。
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針對(duì)問(wèn)題2：
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根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào))第二條規(guī)定：
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所稱(chēng)受贈(zèng)收入的應(yīng)納稅所得額按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2009〕78號(hào))第四條規(guī)定計(jì)算。即：對(duì)受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。
贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。
在本案例中，由于贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。
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案例3
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2019年4月，張某的父母將其擁有的一套房屋無(wú)償贈(zèng)送給了張某，已知該房屋系張某父母于2010年購(gòu)置，購(gòu)置成本為100萬(wàn)元，并取得了相關(guān)購(gòu)房發(fā)票。在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的過(guò)程中，張某發(fā)生相關(guān)稅費(fèi)支出2萬(wàn)元。該套房屋位于市中心地段，目前市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為200萬(wàn)元。那么，張某無(wú)償受贈(zèng)父母贈(zèng)與的房屋是否需要繳納個(gè)人所得稅?
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根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2009〕78號(hào))第一條規(guī)定，符合以下情形的，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：
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(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;
(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;
(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
因此，在本案例中，張某接受父母無(wú)償贈(zèng)與的房產(chǎn)不需要繳納個(gè)人所得稅。
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三、轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的個(gè)人所得稅處理問(wèn)題
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案例4
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2019年6月，張某將父母無(wú)償贈(zèng)送的房屋以210萬(wàn)元(不含增值稅稅)的價(jià)格出售給了王某，在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等相關(guān)手續(xù)時(shí)張某發(fā)生相關(guān)稅費(fèi)支出5萬(wàn)元。已知出售的該房屋系張某父母于2010年購(gòu)置，購(gòu)置成本為100萬(wàn)元，并取得了相關(guān)購(gòu)房發(fā)票。張某父母在將房屋無(wú)償贈(zèng)與張某時(shí)，張某在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的過(guò)程中發(fā)生相關(guān)稅費(fèi)支出2萬(wàn)元。那么，在不考慮其他稅費(fèi)的情況下，張某將無(wú)償受贈(zèng)的房屋轉(zhuǎn)讓該如何計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額呢?
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根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2009〕78號(hào))第五條規(guī)定：
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受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。
受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
在本案例中，原捐贈(zèng)人(張某的父母)取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本為100萬(wàn)元，贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人張某支付的相關(guān)稅費(fèi)2萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入為210萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人張某支付的相關(guān)稅費(fèi)5萬(wàn)元。
因此，個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額=210-100-2-5=103萬(wàn)元。
